بسیاری از خانوادهها برای خرید خانه در اهواز روی وام مسکن حساب باز کردهاند؛ اما وام فقط به متقاضی داده نمیشود، به «ملک» هم داده میشود. بانک خانهای را که میخرید بهعنوان وثیقه در رهن میگیرد؛ پس اگر سند، پایان کار یا وضعیت ثبتی ملک ایراد داشته باشد، ممکن است بعد از امضای قولنامه و پرداخت بیعانه بفهمید وام به آن ملک تعلق نمیگیرد. در این راهنمای حقوقی از نگاه یک املاک حقوقی در اهواز توضیح میدهیم وام مسکن برای خرید خانه در اهواز در وضعیت فعلی چه سقف رسمی دارد، «ملک قابل ترهین» یعنی چه، پیش از قولنامه چه چیزهایی را باید بررسی کنید و قرارداد را چطور بنویسید که اگر وام پرداخت نشد، سرمایهتان گیر نکند.
وام مسکن در اهواز؛ خبرهای تازهای که خریدار باید بداند
در روزهای اخیر چند تصمیم و خبر رسمی درباره تسهیلات مسکن منتشر شده که مستقیم به خریداران و فروشندگان املاک اهواز مربوط است:
- محدودیت معاملاتی اوراق تسه: در پی مصوبات شورای پول و اعتبار، برای خریداران اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن بانک مسکن در نمادهای تسه۱۴۰۳۱، تسه۱۴۰۴۱ و تسه۱۴۰۵۱ محدودیت چهارماهه «عدم فروش» تعیین شده و خرید هر کد معاملاتی در هر جلسه معاملاتی حداکثر ۱۵۶۰ ورقه است. یعنی برنامهریزی برای تهیه اوراق باید زودتر و دقیقتر انجام شود.
- قرضالحسنه نهضت ملی: بانک مسکن اعلام کرده پرداخت تسهیلات قرضالحسنه ۲۰۰ میلیون تومانی صندوق ملی مسکن به متقاضیان معرفیشده نهضت ملی از طریق سامانه طرحهای حمایتی (تم) شتاب گرفته و خوزستان هم جزو استانهایی است که پرداخت در آن انجام شده است.
- واحدهای نیمهتمام: معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفته حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی نیمهتمام در کشور وجود دارد، سازندگان میتوانند از سامانه «تم» در سقفهای موجود درخواست تسهیلات بدهند و رایزنی با بانک مرکزی برای افزایش سقف وام این واحدها در جریان است.
این خبرها نشان میدهد بحث وام خرید مسکن دوباره داغ شده است؛ اما پیش از هر تصمیمی باید بدانید سقف رسمی چقدر است و ملک انتخابی شما اصلاً شرایط ترهین دارد یا نه. خلاصه خبرهای مسکن استان را هم در اخبار مسکن اهواز و خوزستان مرور کردهایم.
سقف رسمی وام خرید مسکن برای خریداران اهوازی
هیئت عالی بانک مرکزی سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم را افزایش داد و بانک مسکن هم سقفهای جدید را به شعب ابلاغ کرد. اهواز مرکز استان است و در گروه «مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت» قرار میگیرد:
- وام خرید مسکن انفرادی: ۸ میلیارد ریال (۸۰۰ میلیون تومان)
- وام خرید مسکن بستگان: ۱۶ میلیارد ریال (یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان)؛ بستگان شامل زوجین، پدر و فرزند، مادر و فرزند، خواهر و برادر، دو خواهر یا دو برادر است.
- جعاله تعمیر مسکن: ۴ میلیارد ریال در سراسر کشور
- ودیعه مسکن از محل اوراق: ۳ میلیارد ریال برای مراکز استانها، که مستقیم به حساب مستأجر واریز میشود.
طبق اعلام بانک مسکن، بهازای هر فرزند زیر ۲۰ سال (تا سقف چهار فرزند) ۲۵ درصد به سقف تسهیلات خرید و جعاله اضافه میشود، مشروط به اینکه نرخ باروری شهرستان محل زادگاه پدر و فرزند بالای ۲٫۵ نباشد. برای تسهیلات خرید مشمول قانون جوانی جمعیت، بازپرداخت در روش ساده حداکثر ۱۲ سال و در روش پلکانی حداکثر ۱۰ سال با نرخ سود ۲۲٫۵ درصد اعلام شده است. متقاضیانی هم که پروندهشان در جریان است و قراردادشان قطعی نشده، میتوانند با درخواست جدید از سقفهای تازه استفاده کنند. مقایسه انواع تسهیلات را در راهنمای جامع وام خرید خانه ببینید.
نکته مهم: این ارقام «سقف» هستند، نه مبلغ تضمینشده. مبلغ نهایی به ارزش کارشناسی ملک، اعتبارسنجی و توان بازپرداخت شما بستگی دارد؛ شرایط روز و مدارک را حتماً از شعبه بانک عامل بپرسید.
ملک قابل ترهین یعنی چه و چرا در وام مسکن مهم است؟
طبق قانون مدنی، رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد. در وام خرید مسکن، شما مدیون و بانک داین است و همان خانهای که میخرید وثیقه میشود. بنابراین بانک فقط ملکی را میپذیرد که بتواند بهصورت رسمی و بیدردسر در رهن بگیرد و در صورت نکول، حقش قابل پیگیری باشد. به همین دلیل در عمل، خرید خانه با وام فقط برای ملکی شدنی است که در دفترخانه قابل انتقال و رهن باشد.
قانون مدنی همچنین میگوید مالک ملکِ در رهن نمیتواند بدون اذن مرتهن در آن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد. نتیجه عملی برای خریدار این است: اگر خانهای که میخرید هنوز در رهن بانک دیگری است، باید پیش از معامله تکلیف فک رهن یا موافقت بانک مرتهن مشخص شود.
چکلیست ملک قابل ترهین پیش از قولنامه
این موارد را پیش از امضای هر قولنامه یا مبایعهنامه، با کمک یک مشاور املاک حقوقی بررسی کنید:
۱. سند رسمی و وضعیت آن
بانکها معمولاً ملکی را میپذیرند که سند رسمی، قابل استعلام و قابل ترهین داشته باشد. سند تکبرگ کار استعلام را سادهتر میکند؛ تفاوت انواع سند را در مقاله تفاوت سند تکبرگ، منگولهدار و سند مشاع توضیح دادهایم. اگر سند مشاع است، از شعبه بپرسید سهم مشاع را با چه شرایطی میپذیرد.
۲. بازداشت، توقیف و رهن قبلی
استعلام ثبتی نشان میدهد ملک در بازداشت، توقیف یا رهن نیست. ملک بازداشتی یا در رهن، تا رفع مانع قابل ترهین برای وام جدید نیست.
۳. پایان کار و صورتمجلس تفکیکی
در آپارتمان، مغایرت متراژ یا مشخصات واحد در سند، پایان کار و صورتمجلس تفکیکی میتواند پرونده وام را متوقف کند. در مجتمعهای نوساز ممکن است سند تفکیکی هنوز صادر نشده باشد؛ این را پیش از بیعانه بپرسید.
۴. کارشناسی بانک و عمر بنا
بانک ملک را کارشناسی میکند و ارزش کارشناسی باید مبلغ وام را پوشش دهد. برخی شعب برای ساختمانهای قدیمی محدودیت دارند؛ پیش از قولنامه، ضوابط شعبه را درباره عمر بنا بپرسید.
۵. ملک قولنامهای یا بدون سند
ملکی که سند رسمی به نام فروشنده ندارد، معمولاً برای وام خرید مسکن قابل ترهین نیست. با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اهمیت سند رسمی بیشتر هم شده است.
مراحل خرید خانه در اهواز با وام مسکن
- برآورد سقف و تهیه اوراق: سقف وام و نوع تسهیلات (انفرادی یا بستگان) را مشخص کنید و با توجه به محدودیتهای تازه معاملات اوراق تسه، برنامه زمانی خرید اوراق را از قبل بچینید.
- انتخاب ملک: فایلها را در جستجوی املاک اهواز در دکترمِلک فیلتر کنید و از ابتدا سراغ ملک سنددار بروید.
- بررسی حقوقی پیش از قولنامه: استعلام ثبتی، تطبیق سند و پایان کار و هویت فروشنده را انجام دهید. پیش از رفتن به محضر، نکات مقاله قبل از رفتن به دفترخانه این ۲ کار را انجام دهید را مرور کنید.
- قرارداد با شرط وام: در قولنامه صریح بنویسید چه بخشی از ثمن از محل وام پرداخت میشود، مهلت پرداخت وام چقدر است و اگر بانک وام را تأیید نکرد، تکلیف قرارداد و بیعانه چه میشود.
- کارشناسی و تشکیل پرونده: مدارک را به شعبه بدهید و نتیجه کارشناسی را بگیرید.
- دفترخانه: انتقال سند و تنظیم سند رهنی بانک معمولاً همزمان در دفترخانه انجام میشود و مبلغ وام طبق ضوابط بانک تسویه میشود.
برای اینکه پرداخت بخش نقدی ثمن امن بماند، راهکارهای مقاله امنیت پرداخت و انتقال پول در معامله مسکن را به کار ببرید.
اشتباهات رایج در خرید خانه با وام مسکن
- پرداخت بخش بزرگ ثمن پیش از تأیید وام: اگر وام به ملک تعلق نگیرد، پس گرفتن پول ممکن است به اختلاف و دعوا برسد.
- قولنامه بدون شرط وام: قراردادی که درباره عدم پرداخت وام ساکت است، بیشترین ریسک را برای خریدار دارد.
- اعتماد به واسطههای «وام فوری»: پلیس آگاهی خوزستان پیشتر باندی را در اهواز متلاشی کرده که با وعده تأمین سریع تسهیلات بانکی و قراردادهای صوری از شهروندان کلاهبرداری میکرد. تسهیلات رسمی فقط از مسیر بانک عامل پرداخت میشود؛ شگردهای رایج را در راهنمای جلوگیری از کلاهبرداری ملکی بخوانید.
- خرید واحد حمایتی با وکالت به امید وام: واحدهای مسکن مهر و نهضت ملی قواعد خاص خود را دارند؛ پیش از هر اقدام، مقاله خرید و فروش مسکن مهر در اهواز را ببینید.
وام مسکن و انتخاب محله در اهواز
وام مسکن به محله وابسته نیست، اما وضعیت سند و نوع ساختمان در هر بخش شهر فرق میکند. اگر به آپارتمانهای فولادشهر، فاز ۲ پادادشهر، سپیدار، کوی پلیس یا کوی نبوت فکر میکنید، یا گزینههایی در کوی باهنر، کوی ایثار و کوی بشارت را بررسی میکنید، برای هر فایل جداگانه سند، پایان کار و تفکیک را چک کنید. برای ارزیابی ارزش ملک، فایلهای مشابه را مقایسه کنید یا با مشاوران دکترمِلک مشورت کنید. زوجهای جوان هم میتوانند راهنمای خرید خانه برای زوجهای جوان را بخوانند و مراحل کلی را در راهنمای جامع خرید خانه در اهواز دنبال کنند.
نقش مشاور املاک حقوقی اهواز در خرید با وام
یک مشاور املاک اهواز که نگاه حقوقی دارد، پیش از قولنامه وضعیت ثبتی ملک را بررسی میکند، شرط وام را دقیق در قرارداد مینویسد، زمانبندی کارشناسی و دفترخانه را با فروشنده هماهنگ میکند و جلوی پرداختهای زودهنگام را میگیرد. در مشاور حقوقی املاک و دستاوردهای آن توضیح دادهایم این همراهی چه ریسکهایی را کم میکند.
پرسشهای متداول درباره وام مسکن برای خرید خانه در اهواز
آیا اهواز مشمول سقف وام مراکز استان است؟
بله. اهواز مرکز استان خوزستان است و در گروه «مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت» قرار میگیرد؛ سقف وام خرید انفرادی این گروه ۸ میلیارد ریال و برای بستگان ۱۶ میلیارد ریال اعلام شده است.
با قولنامه میتوان وام مسکن گرفت؟
وام خرید مسکن با ترهین ملک پرداخت میشود و بانکها معمولاً ملکی را میپذیرند که سند رسمی و قابل ترهین داشته باشد. قولنامه بهتنهایی جای سند رسمی را نمیگیرد.
خانهای که در رهن بانک است را میشود با وام خرید؟
تا وقتی رهن قبلی فک نشده یا بانک مرتهن موافقت نکرده، ملک برای رهن جدید آزاد نیست. تکلیف بدهی فروشنده و زمان فک رهن را در قرارداد مشخص کنید.
اگر وام تأیید نشد، بیعانهام چه میشود؟
بستگی به متن قرارداد دارد. اگر در قولنامه شرط کرده باشید که در صورت عدم تأیید وام، قرارداد قابل فسخ و بیعانه قابل استرداد است، موقعیت شما روشن است؛ بدون این شرط، اختلاف محتمل است.
محدودیت تازه اوراق تسه برای چه کسانی است؟
برای خریداران اوراق در نمادهای تسه۱۴۰۳۱، تسه۱۴۰۴۱ و تسه۱۴۰۵۱ محدودیت چهارماهه عدم فروش و سقف خرید ۱۵۶۰ ورقه در هر جلسه معاملاتی برای هر کد معاملاتی تعیین شده است. جزئیات را پیش از خرید از کارگزار خود بپرسید.
جمعبندی؛ وام مسکن را با ملک درست و قرارداد درست بگیرید
وام مسکن میتواند خرید خانه در اهواز را ممکن کند، به شرطی که ملک انتخابی قابل ترهین باشد و قرارداد شما برای حالت «وام پرداخت نشد» راهحل داشته باشد. پیش از بیعانه، سند و وضعیت ثبتی را بررسی کنید، سقف رسمی و ضوابط شعبه را بپرسید و شرط وام را در قولنامه بنویسید. کارشناسان املاک حقوقی اهواز در دکترمِلک کنار شما هستند تا خرید با وام، امن و بیدغدغه انجام شود.
املاک حقوقی دکترمِلک، اولین املاک حقوقی جنوب کشور
برای بررسی حقوقی ملک پیش از خرید با وام مسکن همین حالا تماس بگیرید: مدیر فروش ۰۹۱۶۸۲۸۴۸۲۴ | خط ثابت دفتر ۰۶۱-۹۱۰۰۶۵۵۰
آدرس: اهواز، کوی باهنر اصلی، بلوار معلم، نبش خیابان ۲ ایثار، پلاک ۱