اگر این روزها قصد خرید، فروش یا پیشخرید ملک در اهواز را دارید، احتمالاً عبارت قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را زیاد شنیدهاید. در مهر ۱۴۰۵ چند خبر مهم پشت سر هم درباره این قانون منتشر شد: سازمان ثبت اعلام کرد اسناد تکبرگ قدیمیتر هم از خرداد ۱۴۰۶ مشمول قانون میشوند، هیئت وزیران آییننامه تازهای ابلاغ کرد و ثبت نشانی و کد پستی استاندارد هم شرط ثبت معاملات ملکی شد. در این مقاله، از نگاه یک املاک حقوقی، به زبان ساده توضیح میدهیم این قانون چه میگوید، سند شما از چه زمانی مشمول آن میشود، تکلیف قولنامههای قبلی چیست و پیش از امضای هر قرارداد در اهواز چه کارهایی باید انجام دهید.
چه خبر شده؟ تحولات مهر ۱۴۰۵ درباره قانون الزام
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۱ تصویب شد و از ۳ تیر ۱۴۰۳ لازمالاجرا است. اما اجرای آن مرحلهبهمرحله است و به همین دلیل هر چند وقت یک بار خبر تازهای دربارهاش منتشر میشود. مهمترین خبرهای چند هفته اخیر اینها هستند:
- ۲۱ مهر ۱۴۰۵: سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کرد از اول خرداد ۱۴۰۶، معاملات املاکی که سند تکبرگ (حدنگار) قدیمیتر دارند، از جمله اسنادی که در خبرها «آجریرنگ» نامیده شدهاند، هم مشمول قانون الزام میشوند و قولنامه و سند عادی بهتنهایی برای آنها کافی نخواهد بود.
- ۲۶ مهر ۱۴۰۵: در نشست کمیسیون اصل نود مجلس درباره اجرای این قانون مقرر شد سامانه «کاتب» ظرف دو هفته به سازمان ثبت منتقل شود و شهرداریها پروانه ساختمانی را همراه با «شناسه یکتا» صادر کنند.
- ۲۹ مهر ۱۴۰۵: آییننامه اجرایی تبصره ۴ ماده ۱۰ این قانون، درباره زمینهایی که وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن واگذار میکنند، ابلاغ شد.
- اواخر مهر ۱۴۰۵: آییننامه کد پستی و نشانی استاندارد مکانمحور (جینف) ابلاغ شد که استعلام نشانی طرفین و کد پستی ملک را در قراردادهای بیع، رهن و اجاره الزامی میکند.
در خوزستان هم موضوع داغ است: رئیسکل دادگستری استان در ۲۹ شهریور ۱۴۰۵ در نشست نظارت بر اجرای همین قانون گفت بخش قابلتوجهی از دعاوی ملکی ناشی از معاملات غیررسمی، پیشفروشهای فاقد ضابطه و فروش یک واحد به چند نفر است.
قانون الزام به زبان ساده؛ کدام معاملات باید رسمی ثبت شوند؟
طبق ماده ۱ قانون، این اعمال حقوقی درباره ملک باید در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» ثبت شوند:
- هر معاملهای که مالکیت ملک را منتقل میکند، مثل خرید و فروش، صلح و هبه؛
- عقد رهن (به معنای وثیقهگذاری ملک) و انتقال منافع یا حق انتفاع برای مدت بیش از دو سال؛
- اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیشفروش ساختمان؛
- حتی «تعهد» به انجام این معاملات، یعنی همان چیزی که در بازار به آن قولنامه یا مبایعهنامه میگویند.
پیامد ثبتنکردن جدی است: قانون میگوید دعاوی مربوط به معامله ثبتنشده، جز دعوای «استرداد عوضین» (پس گرفتن پول یا مال)، در دادگاه و داوری شنیده نمیشود؛ یعنی نمیتوانید با یک قولنامه ثبتنشده الزام به تنظیم سند، خلع ید یا تنفیذ معامله بخواهید. همچنین فقط کسی مالک شناخته میشود که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد. اجارهنامههای عادی با مدت کمتر از دو سال، طبق توضیح سازمان ثبت، از این ممنوعیت مستثنا هستند.
سند شما از چه زمانی مشمول قانون الزام میشود؟
اجرای قانون به نوع سند ملک بستگی دارد. اگر تفاوت انواع سند را نمیدانید، پیش از ادامه مقاله تفاوت سند تکبرگ، منگولهدار و مشاع را بخوانید.
سند تکبرگ سبزرنگ؛ از ۳ تیر ۱۴۰۳
اسنادی که از ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر شدهاند سبزرنگ هستند و از همان زمان مشمول قانوناند. سازمان ثبت تأکید کرده است که برای این املاک تنظیم قولنامه، مبایعهنامه، صلحنامه عادی و هر سند عادی دیگر ممنوع است. نکته مهم: با هر معامله روی سند تکبرگ، سند جدید به نام خریدار صادر میشود که سبزرنگ است؛ پس هر آپارتمانی که از امروز بهصورت رسمی منتقل شود، از آن به بعد در این گروه قرار میگیرد.
سند تکبرگ قدیمیتر؛ از اول خرداد ۱۴۰۶
طبق اعلام سخنگوی سازمان ثبت، اسناد حدنگاری که پیش از این مرحله صادر شدهاند، یک سال پس از راهاندازی رسمی سامانه ثبت ادعا، یعنی از اول خرداد ۱۴۰۶، از نظر نحوه انجام معامله مشمول قانون میشوند. دارندگان این اسناد برای این کار نیازی به تعویض سند ندارند؛ فقط شیوه معامله باید رسمی شود. اگر صاحب آپارتمانی در کوی باهنر، سپیدار یا کوی پلیس با سند تکبرگ قدیمی هستید و قصد فروش دارید، بهتر است از همین حالا معامله را بر پایه ثبت رسمی برنامهریزی کنید.
سند دفترچهای و املاک قولنامهای
مدیرکل ثبت اسناد و املاک خوزستان در مهر ۱۴۰۵ اعلام کرد ۲۴ هزار سند دفترچهای در شش ماه نخست امسال در استان به سند تکبرگ تبدیل شده و توصیه کرد مالکان تعویض سند را به روز معامله یا وثیقهگذاری موکول نکنند. درخواست تبدیل از طریق دفاتر اسناد رسمی یا اداره ثبت محل وقوع ملک انجام میشود. برای املاکی که هنوز سند حدنگار ندارند، طبق اعلان عمومی قوه قضاییه، تاریخ شمول سامانه ثبت ادعا بعداً در روزنامه رسمی اعلام میشود؛ پس این خبرها را دنبال کنید.
سامانه ثبت ادعا (ساغر) چیست و چه کسی باید ادعا ثبت کند؟
ماده ۱۰ قانون، سامانهای به نام «ساماندهی اسناد غیررسمی» پیشبینی کرده که از اول خرداد ۱۴۰۵ بهطور رسمی راهاندازی شده است. هدف آن ثبت ادعای کسانی است که پیش از راهاندازی سامانه، ملکی را با سند عادی خریدهاند و هنوز سند رسمی ندارند. خلاصه قواعد قانون:
- مدعیان باید ظرف دو سال از راهاندازی سامانه، مستندات و ادعای خود را در آن درج کنند و ظرف دو سال پس از درج، برای تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند اقدام کنند.
- برای ثبت ادعا، احراز هویت از طریق سامانه ثنا و درج پلاک ثبتی و نقشه دارای مختصات جغرافیایی (UTM) ملک لازم است.
- اگر مهلتها بگذرد، ادعا علیه شخص ثالث با حسن نیتی که سند رسمی دارد، قابل استناد نیست.
- کسی که آگاهانه سند عادی بیاساس در سامانه درج کند، به جزای نقدی معادل ۲۰ درصد قیمت روز ملک محکوم میشود.
اگر سالها پیش واحدی را در کوی بشارت، صادقیه یا راه کربلا با قولنامه خریدهاید و هنوز سند به نامتان نشده، این بخش مستقیماً به شما مربوط است. پیش از هر اقدام، دو کار ضروری پیش از رفتن به دفترخانه (ثبتنام در ثنا و سامانه املاک و اسکان) را انجام دهید.
پیشفروش، شناسه یکتا و آپارتمانهای نوساز
پیشفروش یکی از پرریسکترین معاملات بازار است و قانون الزام صراحتاً «هر نوع پیشفروش ساختمان» را مشمول ثبت رسمی کرده است. ماده ۱۴ قانون هم صدور «شناسه یکتا» برای پروانههای ساختمانی را پیشبینی میکند. رئیسکل دادگستری خوزستان در شهریور ۱۴۰۵ تأکید کرد پروانهها باید با شناسه یکتای هر واحد صادر شوند و مالکان دارای نقشه معماری تأییدشده باید تقسیمنامه را در سامانههای مربوط ثبت کنند تا پیشفروش و مشارکت در ساخت شفاف و قابلنظارت باشد.
برای خریدارانی که به پروژههای در حال ساخت در فولادشهر، فاز ۲ پادادشهر یا کوی ایثار فکر میکنند، معنای عملی این است: قرارداد پیشفروش را فقط در بستر رسمی امضا کنید و شناسه یکتای پروانه را از سازنده بخواهید. جزئیات بیشتر را در مقاله قرارداد پیشفروش آپارتمان بخوانید. همچنین سخنگوی سازمان ثبت گفته است آییننامه تبصره ۶ ماده ۱۰، که مسیر صدور سند برای برخی آپارتمانهای فاقد پایان کار را مشخص میکند، هنوز ابلاغ نشده است؛ پس اگر واحد بدون پایان کار میخرید، تا روشن شدن جزئیات با احتیاط بیشتری عمل کنید.
نشانی استاندارد و کد پستی؛ شرط تازه ثبت قرارداد
طبق آییننامه جینف که وزارت ارتباطات ابلاغ آن را اعلام کرده است، سکوهای ثبت معاملات و اجاره و دفاتر اسناد رسمی باید هنگام تنظیم قراردادهای بیع، رهن، اجاره و سرقفلی، محل اقامت طرفین را از پایگاه اطلاعات املاک و اسکان استعلام کنند و کد پستی و نشانی استاندارد ملک را از شرکت ملی پست بگیرند. این الزام برای ثبت قطعی انتقال مالکیت هم لازمالاجراست و افراد باید تغییر محل سکونت را ظرف یک ماه در پنجره ملی خدمات دولت هوشمند ثبت کنند. پس اگر اخیراً از شهروند به نبوت یا از کوی کربن به ترابری اسبابکشی کردهاید، پیش از امضای قرارداد بعدی، نشانی خود را بهروز کنید.
چکلیست پیش از امضا در اهواز
اگر خریدار هستید
- نوع و رنگ سند را ببینید و استعلام ثبتی بگیرید؛ برای سند سبز، قولنامه دستی امضا نکنید.
- پول را فقط پس از ثبت رسمی و طبق شروط قرارداد بپردازید؛ نکات امنیت پرداخت در معامله مسکن را مرور کنید.
- برای پیشخرید، شناسه یکتای پروانه و هویت سازنده را بررسی کنید.
- برای شناخت شیوههای رایج فریب، راههای جلوگیری از کلاهبرداری ملکی و ۱۵ ریسک مهم معاملات ملکی در ۱۴۰۵ را بخوانید.
- برای قیمت هم، فایلهای مشابه را در جستجوی املاک دکترمِلک مقایسه کنید یا با کارشناسان ما مشورت کنید.
اگر فروشنده یا دارنده قولنامه هستید
- اگر سند دفترچهای دارید، پیش از آگهیکردن ملک برای تبدیل آن به تکبرگ اقدام کنید.
- اگر ملک را با قولنامه خریدهاید و سند رسمی ندارید، مهلت دو ساله ثبت ادعا را جدی بگیرید.
- بدهیها و عوارض ملک را از قبل تسویه کنید تا روز امضا در دفترخانه معطل نشوید.
اگر موجر یا مستأجر هستید
اجاره عادی کمتر از دو سال همچنان مجاز است، اما ثبت قرارداد و گرفتن کد رهگیری، اثبات مفاد قرارداد را سادهتر میکند. در این باره سامانه خودنویس و راهنمای جامع اجاره ملک را ببینید.
نقش مشاور املاک در نظام جدید
طبق ماده ۳ قانون، مشاوران املاک پس از مذاکره مقدماتی باید پیشنویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج کنند تا سند رسمی در دفترخانه تنظیم شود؛ مراجعه مستقیم مردم به دفترخانه هم ممنوع نیست. تبصره ۲ همین ماده ثبت معامله در قالب «قراردادهای یکسان» را برای املاک دارای سند رسمی پیشبینی کرده و کمیسیون اصل نود در مهر ۱۴۰۵ از سازمان ثبت خواسته است سکوهای واجد شرایط را برای این قراردادها معرفی کند. یعنی نقش مشاور از «نوشتن قولنامه» به «بررسی حقوقی، تطبیق مدارک و هدایت معامله به ثبت رسمی» تغییر میکند. برای شناخت کلی فرایند خرید در شهر، راهنمای جامع خرید خانه در اهواز هم مفید است و اگر به محلههای مشخص فکر میکنید، راهنماهای فولادشهر، پاداشهر، کوی نبوت و باهنر را ببینید.
توجه: این مقاله جنبه اطلاعرسانی دارد و جایگزین مشاوره حقوقی برای پرونده شما نیست. آییننامهها و تاریخها ممکن است تغییر کنند؛ پیش از تصمیم، آخرین اطلاعیه سازمان ثبت را بررسی کنید.
پرسشهای متداول درباره قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
آیا قولنامه از این به بعد کلاً بیاعتبار است؟
نه برای همه املاک و نه از امروز. برای املاک دارای سند تکبرگ سبز (صادرشده از ۳ تیر ۱۴۰۳) تنظیم سند عادی ممنوع است و برای اسناد تکبرگ قدیمیتر، طبق اعلام سازمان ثبت، از اول خرداد ۱۴۰۶ همین قاعده اجرا میشود. برای املاک فاقد سند حدنگار، تاریخ شمول بعداً اعلام میشود.
سند تکبرگ قدیمی دارم؛ باید آن را عوض کنم؟
خیر. سخنگوی سازمان ثبت گفته است دارندگان این اسناد نیازی به تعویض ندارند و فقط شیوه انجام معامله باید رسمی باشد. اما اسناد دفترچهای (منگولهدار) باید به تکبرگ تبدیل شوند.
با قولنامهای که سالها پیش امضا کردهام چه کنم؟
اگر ملک سند رسمی به نام شما ندارد، ظرف مهلت دو ساله قانون ادعای خود را با احراز هویت ثنا و نقشه UTM در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی ثبت کنید و سپس برای تنظیم سند یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند اقدام کنید.
اجارهنامه یکساله هم باید در دفترخانه ثبت شود؟
خیر. طبق قانون، انتقال منافع برای بیش از دو سال مشمول ثبت رسمی است و اجارهنامه عادی کمتر از دو سال استثنا شده است؛ با این حال گرفتن کد رهگیری توصیه میشود.
معامله رسمی و بیدردسر با دکترمِلک
قانون الزام، بازار ملک را از قولنامههای دستی به سمت ثبت رسمی میبرد. اگر در سپیدار، کوی باهنر، فولادشهر یا هر محله دیگری از اهواز قصد خرید، فروش یا پیشخرید دارید، پیش از امضا مدارک ملک را با کارشناسان حقوقی ما بررسی کنید تا معاملهتان از ابتدا مطابق قانون جدید باشد. فایلهای فعال را در جستجوی املاک سایت ببینید یا فرم «درخواست ملک» را پر کنید.
املاک حقوقی دکترمِلک، اولین املاک حقوقی جنوب کشور
آدرس: اهواز، کوی باهنر اصلی، بلوار معلم، نبش خیابان ۲ ایثار، پلاک ۱
خط ثابت دفتر: ۰۶۱-۹۱۰۰۶۵۵۰ | مدیر فروش: ۰۹۱۶۸۲۸۴۸۲۴