آگهیهای «فروش امتیاز نهضت ملی»، «واگذاری مسکن مهر با وکالت» و «آپارتمان حمایتی قولنامهای» در اهواز کم نیست. اگر قصد خرید و فروش مسکن مهر در اهواز یا معامله روی واحدهای نهضت ملی را دارید، دو خبر آبان ۱۴۰۵ را باید بدانید: معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته دولت ناگزیر است خرید و فروش واحدهای نهضت ملی را قانونی کند و رئیس سازمان ثبت اسناد از حدود یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکن مهر و نهضت ملی خبر داده که با مشکل صدور سند روبهرو هستند. در این راهنمای حقوقی، از نگاه یک املاک حقوقی در اهواز توضیح میدهیم وضعیت امروز این معاملات چیست، تفاوت مسکن مهر و نهضت ملی کجاست، چرا وکالت و قولنامه مالکیت نمیآورد و انتقال سند چه مراحلی دارد.
وضعیت امروز خرید و فروش مسکن مهر و نهضت ملی؛ دو خبر آبان ۱۴۰۵
- ۱ آبان ۱۴۰۵؛ واحدهای بیسند: رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت حدود یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکن مهر و نهضت ملی مسکن با مشکل صدور سند روبهرو هستند و از رئیسجمهور خواست برای رفع اختلاف دستگاهها مستقیماً وارد شود. به گفته او، اختلاف بر سر عوارض و جرایم ساختمانی نباید مانع صدور سند شود و نبودن سند رسمی باعث میشود این واحدها بارها با قولنامه و سند عادی دستبهدست شوند.
- ۵ آبان ۱۴۰۵؛ «خرید و فروش نهضت ملی قانونی میشود»: معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با یادآوری تجربه مسکن مهر که به گفته او گاهی یک واحد به ۱۰ نفر فروخته میشد، گفت خرید و فروش واحدهای نهضت ملی باید «تابع آییننامه» باشد و پیشرفت فیزیکی پروژه بهصورت عینی محقق شده باشد.
نکته کلیدی این است که خبر ۵ آبان از «قانونی شدن در آینده» حرف میزند، نه از مجاز بودن امروز. تا زمانی که آییننامه مربوط تصویب و ابلاغ نشده، دستورالعملهای فعلی وزارت راه و شهرسازی ملاک است و ممنوعیت واگذاری واحد نهضت ملی پابرجاست. اگر بهدنبال خرید و فروش مسکن مهر در اهواز هستید، این تفاوت خبر و اجرا را جدی بگیرید. همین شکاف میان خبر و اجرا، فرصتی برای سودجوها است که با تیتر «قانونی شد» امتیاز و واحد نیمهکاره بفروشند.
خرید و فروش مسکن مهر در اهواز؛ مسیر قانونی «معاملات ثانویه»
بسیاری از خریداران مسکن مهر و نهضت ملی را یکی میدانند، در حالی که قواعد انتقال آنها فرق دارد. برای مسکن مهر دستورالعملی به نام «معاملات ثانویه» وجود دارد. یکی از مدیران شرکتهای عمران وابسته به وزارت راه و شهرسازی در شهریور ۱۴۰۵ تأکید کرد این دستورالعمل اجازه جابهجایی واحد را به مالک اعیانی میدهد. طبق دستورالعمل اجرایی معاملات مسکن مهر (ابلاغ سال ۱۳۹۳؛ پیش از اقدام، آخرین اصلاحات آن را استعلام کنید):
- انتقال فقط در صورتی ممکن است که فروشنده بدهی معوق اقساط به بانک عامل و بدهی اجاره عرصه به دولت را نداشته باشد یا آن را تسویه کند.
- فروشنده و خریدار باید همزمان به بانک عامل مراجعه کنند تا نام مدیون در دفترچه اقساط تغییر کند.
- در پروژههایی که زمین آنها اجاره ۹۹ ساله دولتی است، نام خریدار باید در قرارداد اجاره عرصه هم جایگزین شود و بعد سند رسمی انتقال اعیان و اجاره عرصه در دفترخانه تنظیم میشود.
- برای واحد نیمهتمام، نام پروژه، بلوک، طبقه و واحد باید در قرارداد پیشفروش یا صورتجلسه تخصیص مشخص و سفتکاری تمام شده باشد و تغییر نام از طریق اداره کل راه و شهرسازی، بنیاد مسکن یا شرکت عمران انجام میشود.
- هر خریدار فقط میتواند یک واحد مسکن مهر بخرد.
انتقال سند مسکن مهر؛ چرا قولنامه بنگاهی کافی نیست؟
طبق بخشنامه سازمان ثبت، در پروژههایی که زمین با حق احداث اعیانی اجاره داده شده، سند مالکیت «اعیانی» با درج حقوق دولت در عرصه صادر میشود و دفترخانه برای انتقال، نظر مالک عرصه (راه و شهرسازی) را میگیرد. بنابراین قولنامه بنگاهی بهتنهایی برای مالک شدن واحد مسکن مهر کافی نیست و انتقال سند در دفترخانه، پس از تسویه بدهیها و جابهجایی نام در بانک و قرارداد عرصه انجام میشود.
نهضت ملی مسکن اهواز؛ چرا خرید و فروش واحد فعلاً ممنوع است؟
وضعیت نهضت ملی سختگیرانهتر است. یکی از مسئولان وزارت راه و شهرسازی در ۱۷ شهریور ۱۴۰۵ گفت طبق دستورالعملهای ابلاغی، امکان واگذاری واحدهای نهضت ملی وجود ندارد و خرید و فروش آنها تخلف است. وزارت راه و شهرسازی پیشتر هم اعلام کرده بود خرید یا فروش امتیاز نهضت ملی بهصورت وکالتی و با استناد به برگه تأییدیه سامانه، ممنوع و فاقد وجاهت قانونی است و علاوه بر لغو امتیاز متقاضی، برای دفاتر اسناد و مشاوران املاکِ مشارکتکننده هم برخورد قضایی در پی دارد.
خبر ۵ آبان نشان میدهد این وضعیت ممکن است تغییر کند، اما هنوز آییننامهای که قواعد جدید را تعیین کند منتشر نشده است. این یعنی در نهضت ملی مسکن اهواز، چه واحدی در طرحهایی مثل سپیدار و اکباتان به شما پیشنهاد شود و چه در شهر دیگر، «تحویل کلید» با «سند رسمی» یکی نیست و تا ابلاغ آییننامه، انتقال واحد طبق دستورالعمل فعلی ممنوع است. وضعیت پیشرفت پروژههای اهواز را در مرور ماهانه اخبار مسکن اهواز دنبال کنید؛ این مقاله فقط به جنبه حقوقی معامله میپردازد.
وکالت فروش و قولنامه؛ چرا مالکیت نمیآورد؟
رایجترین ترفند در آگهیهای خرید و فروش مسکن مهر در اهواز، «وکالتنامه محضری» است. فروشنده میگوید: «در دفترخانه وکالت بلاعزل میدهم، پس خیالتان راحت.» مسئولان کانون سردفتران و دفتریاران توضیح دادهاند آنچه در دفاتر درباره واحدهای نهضت ملی تنظیم میشود «وکالتی» است و وکالت هیچوقت «انتقال» محسوب نمیشود؛ وکالت فقط نمایندگی برای پیگیری و رفع موانع است. یعنی:
- با وکالتنامه، نام شما در سامانه نهضت ملی یا قرارداد بانک ثبت نمیشود و طرف قرارداد دولت همچنان متقاضی اولیه است.
- اگر متقاضی اولیه فوت کند، وکالت از بین میرود و ممکن است با ورثه او درگیر شوید.
- اگر امتیاز به دلیل تخلف لغو شود، شما قرارداد مستقیمی با دستگاه متولی ندارید.
- همان خطری که درباره مسکن مهر گفته شد، یعنی فروش یک واحد به چند نفر، با چند وکالتنامه موازی هم ممکن است.
قولنامه هم وضعیت بهتری ندارد: سند عادی است و برای واحد بیسند، در بهترین حالت فقط شواهدی از توافق شما با فروشنده است. برای آشنایی بیشتر با شگردهای رایج، مقاله راههای جلوگیری از کلاهبرداری در معاملات ملکی را بخوانید.
قانون الزام به ثبت رسمی و انتقال سند؛ آینده قولنامه چه میشود؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هر نوع پیشفروش و حتی «تعهد» به انتقال ملک را مشمول ثبت رسمی کرده است. رئیس سازمان ثبت هم در خبر ۱ آبان، تحقق اهداف همین قانون را به رفع موانع صدور سند واحدهای حمایتی گره زد. پیام عملی برای خریدار این است: هرچه بازار به سمت ثبت رسمی میرود، معاملهای که فقط با قولنامه یا وکالت انجام شده باشد، در آینده سختتر قابل دفاع است. جزئیات این قانون و تکلیف قولنامه را در مقاله قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ملک و تکلیف قولنامه توضیح دادهایم و تفاوت انواع سند را در تفاوت سند تکبرگ، منگولهدار و مشاع ببینید. اگر نمیدانید پیش از دفترخانه چه کنید، دو کار ضروری پیش از رفتن به دفترخانه را مطالعه کنید.
چکلیست خرید و فروش مسکن مهر در اهواز و نهضت ملی
اگر واحد مسکن مهر میخرید
- از فروشنده بخواهید با هم به بانک عامل بروید و وضعیت اقساط معوق و امکان تغییر نام مدیون را استعلام کنید.
- وضعیت اجاره عرصه و بدهی احتمالی سهم آورده به سازنده را از اداره راه و شهرسازی، بنیاد مسکن یا شرکت عمران استعلام بگیرید.
- بپرسید سند اعیانی صادر شده است یا فقط دفترچه اقساط وجود دارد؛ برای واحد بیسند، پایان کار و صورتمجلس تفکیکی بلوک را پیگیری کنید.
- تا وقتی نام شما در بانک و قرارداد عرصه جایگزین نشده، بخش اصلی پول را نپردازید. نکات امنیت پرداخت در معامله مسکن را مرور کنید.
- اگر قصد استفاده از وام دارید، بدانید بانک معمولاً ملک دارای سند رسمی و قابل ترهین را میپذیرد؛ مقاله بهترین وام خرید خانه را ببینید.
اگر به امتیاز یا واحد نهضت ملی فکر میکنید
- تا ابلاغ آییننامه رسمی، از خرید امتیاز یا واحد تحویلنشده خودداری کنید؛ طبق دستورالعمل فعلی، این معامله تخلف است و دولت فقط در برابر متقاضی اولیه تعهد دارد.
- اگر خبر «قانونی شدن» را شنیدید، متن آییننامه و شرط پیشرفت فیزیکی را از اداره کل راه و شهرسازی خوزستان یا دفترخانه بپرسید، نه از آگهیدهنده.
- اگر پیشتر چنین معاملهای کردهاید، مدارک پرداخت، قرارداد و وکالتنامه را نگه دارید و پیش از هر اقدام دیگری با یک مشاور حقوقی املاک بررسی کنید.
اگر فروشنده هستید
- برای فروش واحد مسکن مهر، اول بدهیهای بانک و عرصه را تسویه کنید تا روز انتقال معطل نشوید.
- برای پیگیری سند، ثبتنام در ثنا و سامانه املاک و اسکان را انجام دهید.
- واحد نهضت ملی را تا روشن شدن قواعد جدید با وکالت نفروشید؛ طبق اعلام وزارت راه، فروشنده هم با خطر لغو امتیاز روبهرو است.
جایگزین کمریسکتر؛ خرید خانه در اهواز با سند تکبرگ
برای خیلی از خانوادهها، بهویژه زوجهای جوان با بودجه محدود، جذابیت واحد حمایتی در هزینه کمتر است. اما وقتی ریسک حقوقی، زمان انتظار برای سند و محدودیت وام را کنار هم بگذارید، گاهی خرید آپارتمان در اهواز با سند تکبرگ، مثلاً در محلههایی مثل فولادشهر، فاز ۲ پادادشهر، کوی پلیس، کوی نبوت یا کوی باهنر، انتخاب منطقیتری است. برای شناخت این محلهها، راهنماهای فولادشهر، پاداشهر فاز ۲، کوی پلیس و کوی نبوت را ببینید و برای مرور مراحل کلی، راهنمای جامع خرید خانه در اهواز را بخوانید. فایلهای مشابه را هم در جستجوی املاک اهواز در دکترمِلک مقایسه کنید یا با کارشناسان ما مشورت کنید.
در کنار خرید و فروش مسکن مهر در اهواز، بخش خصوصی هم آگهی دارد. اگر به پروژههای در حال ساخت بخش خصوصی در کوی ایثار، کوی کربن یا شهروند فکر میکنید، قاعده همین است: پیشفروش باید رسمی ثبت شود. نکات آن را در قرارداد پیشفروش آپارتمان دنبال کنید. برای فروش خانه در اهواز هم همین دقت لازم است: پیش از امضای قولنامه، سند و وضعیت ملک را استعلام کنید.
توجه: این مقاله جنبه اطلاعرسانی دارد و جایگزین مشاوره حقوقی برای پرونده شما نیست. قواعد معاملات نهضت ملی ممکن است با ابلاغ آییننامه جدید تغییر کند؛ پیش از تصمیم، آخرین اطلاعیه وزارت راه و شهرسازی را بررسی کنید.
پرسشهای متداول درباره خرید و فروش مسکن مهر در اهواز
آیا خرید و فروش واحد نهضت ملی در اهواز قانونی است؟
فعلاً خیر. معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی در ۵ آبان ۱۴۰۵ گفت دولت ناگزیر به قانونی کردن آن است و باید تابع آییننامه باشد، اما تا زمان ابلاغ آییننامه، طبق دستورالعملهای فعلی واگذاری این واحدها تخلف است.
با وکالتنامه محضری، مالک واحد نهضت ملی میشوم؟
نه. وکالت انتقال محسوب نمیشود و فقط نمایندگی برای پیگیری است. وزارت راه هم خرید و فروش وکالتی امتیاز را فاقد وجاهت قانونی دانسته است.
آیا میشود واحد مسکن مهر را در اهواز خرید؟
بله، از مسیر «معاملات ثانویه»: تسویه بدهی معوق بانک و اجاره عرصه، تغییر نام مدیون در بانک عامل با حضور هر دو طرف، جایگزینی نام در قرارداد عرصه و سپس تنظیم سند رسمی در دفترخانه. هر نفر فقط یک واحد مسکن مهر میتواند بخرد.
واحد مسکن مهر من سند ندارد؛ برای انتقال سند چه کنم؟
وضعیت پایان کار و تفکیک بلوک را از اداره راه و شهرسازی یا شرکت عمران و اداره ثبت محل پیگیری کنید. رئیس سازمان ثبت در آبان ۱۴۰۵ خواستار تشکیل کارگروه مشترک دستگاهها برای رفع موانع صدور سند این واحدها شده است؛ این خبرها را دنبال کنید.
آیا قولنامه برای خرید مسکن مهر کافی است؟
خیر. قولنامه سند عادی است و برای مالکیت و انتقال سند مسکن مهر باید بدهیها تسویه، نام در بانک و قرارداد عرصه جایگزین و سند در دفترخانه تنظیم شود.
جمعبندی؛ خرید و فروش مسکن مهر در اهواز با مشاوره حقوقی امنتر است
بازار مسکن حمایتی پر از خبرهای نیمهکاره و آگهیهای وسوسهانگیز است. اگر در اهواز قصد خرید و فروش مسکن مهر دارید یا میخواهید بدانید واحدی که به شما پیشنهاد شده واقعاً قابل انتقال است یا نه، پیش از امضا مدارک را با کارشناسان املاک حقوقی اهواز در دکترمِلک بررسی کنید. اگر ترجیح میدهید سراغ ملک سنددار بروید، فایلهای فعال خرید خانه در سپیدار و سایر محلهها را در سایت ببینید یا فرم «درخواست ملک» را پر کنید؛ مشاور املاک اهواز ما کنار شما است.
املاک حقوقی دکترمِلک، اولین املاک حقوقی جنوب کشور
برای مشاوره پیش از خرید و فروش مسکن مهر و انتقال سند همین حالا تماس بگیرید: مدیر فروش ۰۹۱۶۸۲۸۴۸۲۴ | خط ثابت دفتر ۰۶۱-۹۱۰۰۶۵۵۰
آدرس: اهواز، کوی باهنر اصلی، بلوار معلم، نبش خیابان ۲ ایثار، پلاک ۱